Assujettissement à la TVA : qu’est ce qu’une opération taxable à la TVA ?

Une opération est taxable (et non taxée) à la TVA dès lors qu’une livraison de biens ou une prestation de services est effectuée à titre onéreux par « un assujetti agissant en tant que tel » (art. 256 du CGI). Il convient pour chaque opération de vérifier si ces conditions sont remplies pour déterminer si une opération entre dans le champ de la TVA immobilière.

Assujettissement à la TVA : qu’est ce qu’un assujetti ?

L’article 9 de la directive TVA, précise qu’est considéré comme assujetti à la TVA quiconque exerce d’une façon indépendante et quel qu’en soit le lieu, une activité économique. Une telle activité est notamment définie comme celle « comportant l’exploitation d’un bien corporel ou incorporel en vue d’en retirer des recettes ayant un caractère de permanence ».

Le caractère « habituel » de l’opération résulte de l’articulation de ce texte avec l’article 12 de la directive permettant aux Etats membres de taxer les assujettis occasionnels. La France ayant renoncé à cette faculté depuis 1993, un assujetti doit en principe agir à titre habituel.

Cette dernière condition de « l’assujetti à la TVA agissant en tant que tel » permet en principe d’exclure du champ d’application de la TVA les ventes de biens immobiliers effectuées par des particuliers agissant dans un cadre patrimonial. En revanche, la cession d’un tel bien est taxable lorsque l’intéressé entreprend des démarches actives de commercialisation foncière en mobilisant des moyens similaires à ceux déployés par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services.

Assujetti A la TVA Agissant en tant que tel

• S’il est admis que le cédant ait la qualité d’assujettià la TVA, la question est désormais de savoir si ce dernier agit ou non « en tant que tel » conformément à l’exigence posée par l’article 256 du CGI.
• Il convient d’établir un lien entre la vente réalisée et l’activité économique, taxée ou exonérée, exercée par l’assujetti. Si ce lien est rompu, l’assujetti n’agit plus au titre de son activité économique et est assimilé à un consommateur final.
• L’exigence de ce lien est justifiée par la préservation du principe de neutralité de la taxe, duquel découlent deux incidences :

-la TVA supportée en amont par un assujetti est déductible à proportion des opérations taxées en aval ;

-la TVA étant définitivement supportée par le consommateur final, un bien sorti du champ d’application de la TVA ne peut plus justifier l’ouverture de droit à déductions ou faire l’objet d’une taxation lors de sa vente.

L’exception : L’ASSUJEtTISSEMENT A LA TVA DES BAILLEURS

La situation de l’assujetti à la TVA bailleur qui cède un immeuble donné en location est complexe. En principe, il est réputé agir en tant que tel au titre de son activité économique de location en lien avec l’immeuble. Dans une volonté de simplification des cessions réalisées par des « petits » bailleurs réalisant des locations exonérées (ex : locaux d’habitation), l’administration fiscale a instauré une présomption de non-assujettissement à la TVA.

Celle-ci repose sur l’idée critiquable que « l’encaissement de loyers ne suffit à caractériser une opération économique par nature imposable à la TVA ». Ainsi selon l’administration, la présomption selon laquelle un investisseur qui loue un immeuble dont il est propriétaire n’agit qu’à ce titre demeure et il n’y a pas lieu d’assujettir d’office cet investisseur à raison de ces opérations.

La pratique montre que cette tolérance doit être invoquée avec prudence et doit se limiter aux « petits » bailleurs. En tout état de cause, l’administration précise que ces derniers conservent la possibilité de se voir considérer comme des assujettis avec les incidences habituelles (obligations déclaratives, facturations, déductions, etc.). Il existe deux situations dans lesquelles l’assujetti n’agit pas en tant que tel lors de la cession d’un immeuble, plaçant ainsi celle-ci en dehors du champ d’application de la TVA :

-La première concerne l’assujetti à la TVA qui cède un immeuble dont il avait choisi, au moment de l’acquisition, de réserver une partie à son usage privé.

-La seconde vise l’assujetti à la TVA qui réalise la cession d’un élément du patrimoine de l’entreprise en dehors d’un objectif commercial ou étranger à son activité économique (l’administration précise que cela concerne les cessions ayant pour objet de mieux tirer parti d’un bien devenu étranger à son activité économique) : il s’agit des biens pour lesquels l’assujetti à la TVA  à procéder à des régularisations.