Pour rappel, la livraison à soi-même visée à l’article 257 du CGI, est une fiction crée pour assurer le principe de neutralité de la TVA et ne pas créer de distorsion de concurrence.

Les livraisons à soi-même effectuées par les assureurs et les établissements financiers consistant en la rénovation d’un immeuble existant pour leur propre compte, ne rentrent pas dans le coefficient d’assujettissement à la taxe sur les salaires. Ce principe est valable que les assujettis soient propriétaires ou locataires de l’immeuble.

Le Conseil d’Etat justifie cette absence de prise en compte par le fait que les livraisons à soi-même ne constituent pas des opérations réalisées avec les tiers et ne génèrent pas de flux financier. Par conséquent, les LASM ne peuvent pas être compris dans le coefficient d’assujettissement à la taxe sur les salaires (CE 9-11-2015 n° 384536 et 384537, 9e et 10e s.-s., Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine et Caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie). Des arrêts récents ont entériné ce principe (CE 7-2-2018 n° 391094 et TA Montreuil 21 mars 2019 n°1710749).

Cet arrêt confirme la doctrine administrative estimant que toutes les sommes ne correspondant pas à du chiffre d’affaires ne sont pas compris dans le coefficient d’assujettissement de la taxe sur les salaires (BOI-TPS-TS-20-30 paragraphe 110).

Les fonds de placement immobiliers sont exonérés de TVA au même titre que les fonds communs de placement dont l’exonération est codifiée à l’article 261 C, 1°, f du CGI.

En effet, la CJUE a estimé dans un arrêt du 9 décembre 2015 que les sociétés de placement réunissant plusieurs investisseurs, supportant le risque lié à la gestion d’actifs immobiliers afin de dégager du profit distribué sous forme de dividendes, et tirant avantage de l’accroissement de la valeur de leur participation, sont considérés comme des fonds communs de placement. Ces fonds communs de placement sont exonérés de TVA (CJUE, 9 décembre 2015, A8296NYW).

L’exonération de TVA prévue pour les fonds de placement immobilier est applicable à deux conditions :

• Les sociétés font l’objet d’une surveillance étatique spécifique. Cette condition a été reprise par la doctrine administrative (BOI-TVA-SECT-50-10-10, paragraphe 130) ;
• Les fonds de placement immobilier doivent présenter des caractéristiques identiques ou des traits comparables aux organismes de placement collectifs. Autrement dit, ces sociétés doivent fonctionner selon le principe de répartition des risques. Cette condition a été reprise par la doctrine administrative (BOI-TVA-SECT-50-10-10, paragraphe 330).

En conséquence, la taxe sur les salaires peut trouver à s’appliquer dès lors que les conditions de l’exonérations sont remplies.

A contrario, les opérations relatives à l’exploitation effective des biens immobiliers demeurent taxées à la TVA. Plus précisément, l’exonération profite uniquement aux opérations d’achat, de vente des actifs immobiliers du fonds mais également aux tâches d’administration et de comptabilité qui s’y rattachent, même si elles sont réalisées par des tiers.

Marchands de biens et holdings : quel impact en taxe sur les salaires ?

La question de la rémunération des mandataires sociaux de SAS peut s’avérer majeure du point de vue de la taxe sur les salaires.

En effet, dans l’hypothèse de la création d’une holding sous la forme d’une SAS pour les besoins de l’activité de marchand de biens et dont l’associé unique serait désigné mandataire social, la question de sa rémunération revêt d’un intérêt particulier, notamment lorsque la filiale rémunère la personne physique, dirigeante de la holding.

Deux arrêts en date du 21 janvier 2016 (n°388989 : arrêt Juliane et 388676 : arrêt Sovaro), ont mis en exergue le fait que les dirigeants de SAS visés par l’article L. 311-3 du code de la sécurité sociale, sans avoir la qualité de salarié au sens du droit du travail, étaient au nombre des personnes dont les rémunérations sont soumises à la taxe sur les salaires, en vertu de l’article 231 du CGI.

Opérations des marchands de biens et TVA : quel impact en taxe sur les salaires ?

Pour rappel, en matière de TVA, les opérations de marchands de biens répondent à des règles propres :

• Les terrains à bâtir sont soumis de plein droit à la TVA ;
• Les terrains non à bâtir sont exonérés de TVA mais il est possible d’opter pour la TVA qui sera appliquée sur le prix total ;
• Les immeubles achevés depuis moins de cinq ans sont soumis à la TVA de plein droit ;
• Les immeubles achevés depuis plus de cinq ans sont exonérés de TVA mais il est possible d’opter pour la TVA qui sera applicable au choix sur le prix total ou sur la marge.

En conséquence, dès lors qu’en matière de TVA, les opérations portant sur les terrains et les immeubles font l’objet d’une exonération, et qu’aucune option pour la TVA n’a été levée, les marchands de biens sont redevables de la taxe sur les salaires.