Article 257 bis du CGI

Qu’est-ce que l’article 257 bis du CGI ?

• La dispense de taxation à la TVA prévue à l’article 257 bis du CGI vise exclusivement les transferts qui interviennent dans le cadre de la transmission d’une entreprise ou d’une restructuration et qui sont réalisés au profit d’une personne qui entend exploiter l’universalité transmise.
• L’objectif de l’article 257 bis du CGI est de consacrer une non-opération au regard de la TVA : ni taxation, ni exonération.
• Une telle transmission d’universalité au titre de l’activité transmise bénéficie de plein droit d’une dispense de taxation. Parallèlement, le vendeur est dispensé de régulariser la TVA antérieurement déduite.
• Le vendeur devra transmettre un état récapitulatif des régularisations à effectuer.
• L’acquéreur est présumé continuer l’activité du vendeur et reprend à son compte les éventuelles régularisations de TVA sur les vingtièmes restant à courir.

Quelles sont les conditions d’application de l’article 257 bis du CGI

L’article 257 bis du CGI s’applique obligatoirement lorsque les conditions suivantes sont remplies :

• Être en présence d’un cédant et d’un cessionnaire, tous deux assujettis redevables de la TVA.

• Que l’universalité transmise permette, de manière autonome de réaliser une activité économique taxée.

• Que l’universalité soit immobilisée (v. cependant CAA de LYON, 5ᵉ chambre, 01/04/2021, 19LY00379, Inédit au recueil Lebon).

• Que l’activité soit poursuivie par le cessionnaire, y compris sous une autre forme.

• Selon l’administration fiscale, l’acquisition d’un immeuble par l’exploitant d’une activité d’hôtellerie qu’il prenait précédemment en location en crédit-bail (levée d’option) est une simple acquisition d’une immobilisation affectée à son activité préexistante d’exploitant hôtelier (réponse Grau AN 5 avril 2022, N° 35808). En revanche, la levée d’option par un crédit-preneur qui donnait l’immeuble en sous-location soumise à la TVA pour le revendre immédiatement, permet deux cessions immobilières successives (levée d’option et revente immédiate) de bénéficier de la dispense de TVA à la condition que l’acquéreur final entende poursuivre l’activité locative soumise à la TVA. Enfin, lorsqu’un exploitant hôtelier cède à un crédit bailleur les murs de l’hôtel dont il était propriétaire dans le cadre soit d’un « lease-back », soit de la mise en place d’un crédit-bail avec un autre crédit preneur, la dispense peut s’appliquer (Rép. Louwagie JO AN du 4 juillet 2023, n° 5782).

• Cas des marchands de biens : Possible si cession par un acheteur-revendeur du ou des immeubles qu’il détient en stock, intervenant dans le cadre de la transmission de l’ensemble de son activité de négociant en biens immobiliers au profit d’une personne qui continuera à réaliser cette activité.

Nos conseils pour appliquer l’article 257 bis du CGI

Il convient tout d’abord de rappeler que le régime de l’article 257 bis du CGI s’applique de plein droit lorsque les conditions mentionnées précédemment sont remplies. En outre, les redressements fiscaux sur l’application de l’article 257 bis sont fréquents. Il convient donc de se sécuriser en prévoyant contractuellement le régime que les parties appliqueront en cas de remise en cause. Par exemple, il apparait pertinent de prévoir une mention dans l’acte notarié en cas de vente d’un bien immobilier et de rédiger des sides letter.

L’autre point de vigilance en cas d’application de l’article 257  bis du CGI concerne la lettre d’option à la TVA. L’administration valide le fait que ces lettres d’option puissent être transmises. En conséquence, il s’agit d’une piste intéressante pour dégager de la trésorerie au regard des trois à déduction, mais également d’un risque lorsque les lettres ont été égarées.

Le dernier point d’attention est relatif aux droits à déduction du vendeur. L’état récapitulatif que le vendeur transmet à l’acquéreur est un document clef permettant d’identifier les vingtièmes restant à courir sur l’immeuble.