TVA des investisseurs immobiliers

LASM (livraisons à soi-même) immobilières

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Qu’est ce qu’une livraison à soi-même (LASM) ?

Une livraison à soi-même (LASM) est une fiction juridique mise en place pour les besoins de la TVA. Dans certaines situations, l’assujetti est tenu de « simuler » (de façon déclarative) une livraison de bien taxable.

Les objectifs sont multiples : application d’un taux réduit, maintien du principe de neutralité, etc.

Bien que les travaux immobiliers soient assimilables à des prestations de services, ces derniers peuvent donner lieu à LASM.

Dans quelles situations doit-on constater une LASM immobilière ?

A l’issue de la grande réforme de la TVA immobilière de 2010, l’ensemble des personnes assujetties réalisant des opérations qui concourent à la production d’un immeuble étaient tenues de déclarer une LASM.

Depuis 2014, une livraison à soi-même d’immeubles neufs continue à devoir être déclarée dans deux situations.

dans le cadre de la politique sociale du logement, afin d’appliquer les taux réduits ;
plus généralement, lorsque le constructeur n’est pas en mesure de récupérer 100% de la TVA relative à cet immeuble.

Pour les immeubles neufs, il y a plusieurs implications.

S’agissant des immeubles construits en vue de la vente, ils doivent être considérés comme ouvrant droit à déduction intégrale. En effet, leur vente sera en principe soumise à la TVA de plein droit ou sur option. En conséquence, aucune livraison à soi-même n’est exigible.

S’agissant des immeubles construits en vue de leur affectation à l’exploitation, la livraison à soi-même n’est exigée que si l’activité de l’entreprise n’ouvre pas droit à la récupération intégrale de la TVA. On peut citer les exemples des établissements de santé, des assureurs ou des établissements financiers.

Les modalités d’application d’une LASM en TVA immobilière

Pour ces LASM d’immeuble neuf, le constructeur dispose d’un délai pour liquider la taxe. Ce délai qui court jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle est intervenu l’achèvement de l’immeuble (CGI art. 270, II). La LASM permet donc de retarder l’impact de la TVA non récupérable au moment de l’achèvement (déduction à 100% pendant les travaux) + 2 ans.

Cette disposition ne remet pas en cause le principe selon lequel l’exigibilité de la TVA pour les LASM d’immeubles neufs intervient lors du fait générateur, c’est-à-dire au moment de l’achèvement de l’immeuble. Seule la liquidation de la taxe peut être différée de deux ans.

Pour les autres LASM (pas de remise à neuf), aucune exception n’est prévue concernant la liquidation de la taxe.